모아타운 용적률 500% 완화, 무엇이 달라지나

서울 노후 빌라촌, 모아타운이 주목받는 이유

요즘 검색어에 '모아타운'이 크게 올라 있습니다. 대규모 재개발이 어려운 노후 저층주거지를 블록 단위로 묶어 정비하는 서울시의 소규모 정비 모델인데요. 노후도 50% 이상, 면적 10만㎡ 이내 지역을 '소규모주택정비관리지역'으로 지정해 일반 재개발보다 빠르고 가벼운 절차로 진행하는 것이 핵심입니다. 지난해 12월 서울시는 5곳의 대상지를 확정해 총 8,642세대 공급 계획을 발표했고, 올해 들어 첫 조합설립 인가 사례도 나오면서 사업이 실제로 굴러가기 시작했습니다. 최근에는 기준 완화 소식이 이어지며 검색량이 함께 오른 배경이 있습니다.

기준 완화: 용적률과 층수가 바뀝니다

서울시가 발표한 심의 기준 개선안의 골자는 두 가지로 요약됩니다. 첫째, 모아타운의 용적률을 최대 500%까지 상향하고 둘째, 층수 규제를 완화하는 것입니다. 역세권이나 간선도로변 대상지를 준주거지역으로 상향해 일반 분양 물량을 늘리고, 제2종일반주거지역의 층수 제한을 사실상 풀어 중고층 아파트 건립이 가능해질 그림입니다. 지금까지의 모아주택은 저층 위주의 정비라 사업성 논란이 있었는데요. 용적률과 층수가 열리면 분양 수익이 커지고, 이것이 조합원 분담금 부담을 낮추는 방향으로 작동할 수 있다는 계산입니다.

진행 속도도 함께 높아지고 있습니다

인허가 기간 단축도 진행 중입니다. 한국토지주택공사(LH)는 소규모 정비사업 전담 태스크포스를 가동해 통합심의 방식으로 인허가 기간을 16개월 줄이는 성과를 냈고, 서울 내 가로주택정비사업과 모아타운을 합쳐 약 1만 가구 공급을 추진 중입니다. 9월 30일에는 도봉구 창3동 모아타운이 첫 조합설립 인가를 받아 우이천변에 317가구를 조성할 계획을 밝혔습니다. 서울시는 모아주택·모아타운 착공을 앞당기기 위해 공정관리를 강화하겠다고 밝힌 바 있고, 10월 1일부터 29일까지 '우리조합 첫걸음 주민설명회'도 진행합니다.

남은 과제는 주민 동의입니다

다만 순풍만 부는 것은 아닙니다. 10월 6일 보도에 따르면 일부 모아타운 사업이 주민 반대로 첫 좌초 위기를 겪는다는 지적이 나왔고, 사업 추진 지역 거주민 가운데 사업 반대 의견이 상당수를 차지한다는 보도도 나왔습니다. 재산권와 분담금 부담, 외부 투기 세력 개입 우려가 갈등의 축입니다. 정비사업의 성패가 결국 주민 동의율에 달려 있다는 점을 생각하면, 제도와 기준 완화가 완성이 아니라 시작점이라는 뜻입니다. 서울시는 2031년까지 모아주택 4만 호 착공을 목표로 하고 있어, 동의율 관련 제도 보완이 다음 변수로 주목됩니다.

정리

모아타운은 용적률 500% 상향과 층수 규제 완화, 인허가 16개월 단축을 앞세워 서울 노후 저층주거지 정비의 대안으로 속도를 내고 있습니다. 다만 사업 지역 주민들의 동의 확보가 관건이라, 앞으로의 관전 포인트는 기준 완화 지속 여부와 조합 설립 진척입니다. 관심 지역의 경우 서울도시공간포털과 지자체 공식 안내를 통해 대상지 지정 상황을 직접 확인하시는 것이 가장 정확합니다.

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